미주중앙일보 - 미주 최대 한인 뉴스 미디어

[세법 상식] LA시 맨션세

LA시에는 지난 해4월 1일부터 ‘맨션세(Mansion Tax)’라는 새로운 세법이 시행되고 있습니다. 고액 부동산 거래에 세금을 더 물리는 법인데, LA지역 내 500만 달러 이상 1000만 달러 미만 부동산 거래 시 4%, 1000만 달러 이상일 경우엔 5.5%의 추가적인 양도세를 판매자(Seller)에게 부과하는 것입니다. 기존 양도세(Transfer Tax) 0.45%에 추가 양도세, 즉 맨션세가 더해지면서 판매자들에게는 큰 부담이 아닐 수 없습니다. 다음 주 6월 30일부터는 기존 판매 금액에서 3% 증가해 515만 달러 이상 1030만 달러 미만 부동산 거래 시 4%의 추가 양도세를, 1030만 달러 이상의 부동산 거래 시 5.5%의 추가 양도세가 부과되는 것으로 변경됩니다. 이는 상업용과 주거용 부동산 모두 해당합니다. 상업용 부동산 경우 연방 국세청의 규정인 부동산교환(IRC 1031 Exchange)이라는 제도를 활용해 양도소득세(Capital Gain Tax) 납부를 연기받을 수 있지만, 이러한 1031 익스체인지를 하는 경우라도 LA시의 양도세 및 맨션세는 연장 없이 납부해야 합니다. 1031익스체인지는 상업용 부동산을 판매한 액수와 같거나 더 높은 금액의 동종 부동산을 사는 경우에 해당하는데 판매 액수에서 LA시의 양도세와 맨션세 만큼 뺀 가격을 기준으로 그와 같거나 그보다 높은 가격으로 대체 부동산을 찾으면 됩니다. 예를 들어 판매가격이 600만 달러라면 LA시 양도세 2만7000달러와 맨션세24만 달러를 뺀 573만3000달러 또는 그 이상의 부동산으로 대체하면 됩니다. 맨션세 시행 후 1년간 LA 시가 거둬들인 맨션세는 약 2억1500만 달러로 나타났는데 이는 처음 예상했던 9억 달러에 한참 못 미치는 액수입니다. 이는 다수의 부동산 소유자들이 추가적인 과세가 시행되기 전 처분에 나섰기 때문으로 분석됐습니다. 부동산 매물정보서비스 MLS에 따르면 실제로 맨션세 시행 전 500만 달러 이상 LA의 고급 단독주택 거래가 366채였다면, 시행 이후 1년간은 166채로 68%나 감소했습니다. 같은 기간 인근의 베벌리힐스는 24%, 샌타모니카는 29%, 말리부는 28%만 줄었습니다. 일부 단체들은 모기지 이자율이 높아 부동산 거래가 줄어든 상황에서 LA시의 맨션세 도입까지 겹치며 시장이 더욱 위축되고 있다는 주장과 함께 맨션세 폐지를 촉구하기도 합니다. 부동산 업계에서는 LA의 고급주택 소유주들이 맨션세 도입 이전에 이미 팔았거나, 이제는 주택을 공유 지분으로 쪼개 팔거나, 한 개의 매물을 부지와 건물로 나누어 두 개의 매매로 진행해 판매액을 분산하거나, 집값을 인위적으로 500만 달러 이하로 맞추는 등 부작용이 상당하다는 지적도 나오고 있습니다. 이런 상황에서 부동산 시장을 원래대로 돌려놓아야 한다고 주장입니다. 맨션세 반대를 외치는 단체들은 오는 11월 선거에서 주 차원의 ‘납세자 보호법’을 제안해 맨션세 무효화 움직임을 보입니다. 더리얼딜에 따르면 한 부동산 업체가 주도한 맨션세 무효화 발의안은 올해 선거에서 주민 찬반투표에 상정하기 위해 필요한 100만 건 이상의 서명수를 확보했다고 합니다. 이 발의안은 특별한 세법을 만들 때는 기존의 주민 과반수의 찬성에서 주민의 3분의 2 찬성을 얻어야 하는 것으로 변경하고, 주정부 차원에서도 모든 증세 조치에서는 주의회 투표뿐 아니라 유권자 투표도 거쳐야 한다는 내용을 담고 있습니다. 또한 2022년 1월 1일 이후 적용된 지방 및 주 세금 인상안에 해당한다고 규정하고 있습니다. 만약 납세자 보호법이 11월에 상정되어 가주 투표에서 통과되면 2023년부터 시행된 맨션세에도 영향을 끼칠 것으로 예상합니다. 한편 LA시 맨션세는 지난 2022년 11월 주민투표에서 57%의 찬성으로 통과돼 지난해 4월 1일부터 시행됐으며, 부자한테 세금을 거둬서 저소득층 주택 건설 및 홈리스 케어 등에 쓰겠다는데 주민들이 찬성한 법안입니다. LA시의회는 맨션세로 거둬들인 세수 중 1억5000만 달러를 저소득층을 위한 렌트비 지원과 강제퇴거 방지, 저소득층 시니어와 장애인 지원, 노숙자 예방 교육, 저소득층을 위한 다가구 주택 건설 등에 사용했다고 밝혔습니다. ▶문의:(213)382-3400 윤주호 CPA세법 상식 맨션세 la시 맨션세 시행 맨션세 도입 부동산 거래

LA시 맨션세(500만불 이상 부동산 추가 양도세) 10%도 안 걷혀

지난 4월부터 LA시에서 시행된 일명 ‘맨션세(mansion tax)’에 따른 세수가 목표치에 크게 못 미친 것으로 나타났다. 맨션세는 LA시에서 500만 달러 이상 고가의 부동산 거래에 추가 양도세를 부과한 것이다. 추가 양도세 부과 발의안(ULA) 통과에 따라 지난 4월 1일부터 시행됐다. ULA는 부동산 매매 가격이 500만 달러 이상 1000만 달러 미만이면 4%, 1000만 달러 이상이면 최대 5.5%의 추가 양도세율을 적용하는 것이 골자다. 7일 부동산 전문지 ‘더리얼딜’은 맨션세 시행으로 월평균 5600만 달러의 세수를 올릴 것으로 예상했지만, 실제로 시행된 첫 달은 360만 달러에 불과했다고 전했다. 예상치의 10분 1에도 못 미치는 규모다. 하지만 맨션세 지지자들은 놀랍지 않다는 반응이다. 비영리단체 ‘무브 LA’의 엘리 립멘 사무국장은 “새로운 세금 정책이 시행되기 전 거래를 끝내기 위해 서두르고 이후 소강상태가 될 것으로 예상했다”며 “장기전으로 봐야 할 일”이라고 말했다. LA시는 당초 매달 5600만 달러의 세수 확대를 예상해 ULA를 시행하는 첫해 6억7200만 달러의 목표를 세우고 이를 저소득 아파트 건설과 홈리스 프로그램에 투입할 계획이었다. 그러나 ULA가 시행되면서 최근 고가 부동산 거래 시장에는 찬바람이 부는 모양새다. 매체에 따르면 4월 마감된 거래에서 LA시가 맨션세로 추가 세수를 올린 것은 5건에 불과했다. 또한 맨션세 부과에 대한 부동산 업계의 거센 반발을 불러일으키면서 법적 소송이 제기되는가 하면 이를 무효화 시키고자 하는 캘리포니아주 주민발의안이 제기됐다. 목표 세수에 차질이 빚어지면서 예산 지출 계획에도 장애물이 생겼다. 2023~2024 회계연도 시 예산에서 캐런 배스 LA시장은 ULA 시행으로 올린 세수에서 1억5000만 달러를 주택 공급에 투입할 것을 제안했다. 여기에는 주택 구매 및 개조 6200만 달러, 시니어와 장애인 임대료 지원 2500만 달러, 퇴거 보호 서비스 2500만 달러 등이 포함됐다. 만약 ULA 시행에 대한 소송에서 법원이 부동산 업계의 손을 들어줄 경우, 배스 시장은 연방 자금에서 이를 충당할 것을 제안했다. 장수아 jang.suah@koreadaily.com맨션세 la시 la시가 맨션세로 맨션세 시행 맨션세 부과

‘맨션세 피하자’ 토지·건물 쪼개 매각

4월 1일 자로 발효되는 500만 달러 이상의 부동산 매매 시 추가 양도세를 부과하는 일명 ‘맨션세(Measure ULA)’를 피하기 위한 다양한 방법이 등장하고 있다. 지난해 11월 주민 찬반 투표에 부쳐 통과된 맨션세는 LA시 지역의 500만~1000만 달러 사이 부동산 거래에는 4%, 1000만 달러 이상에는 5.5%의 추가 양도세를 부과한다는 내용이다. 즉, 500만 달러짜리 매각하면 세금이 20만 달러이며 1000만 달러라면 55만 달러를 맨션 세금으로 내야 한다. 맨션세를 피하기 위해 가장 보편적으로 사용되고 있는 방법은 4월 1일 이전에 500만 달러 이상의 고가 매물을 파는 것이다. 부동산 전문 매체 ‘더 리얼 딜’에 따르면 지난 1월 500만 달러 이상의 고가 매물 리스팅은 181건으로 지난해 12월의 65건에 비해 3배 가까이 증가했다. 일부 한인 업체들도 이러한 추세에 합류하는 분위기다. 남가주한인부동산협회 제이 장 회장은 “양도세는 통상 셀러가 부담하기 때문에 법이 시행되기 전에 판매를 서두르는 한인들이 있다. 로텍스 호텔 매각도 그중 하나”라고 설명했다. 최근 팔린 LA한인타운 로텍스 호텔의 경우 맨션세 시행 이전 매각이기 때문에 매각 대금 2200만 달러 중 121만 달러의 추가 세금(5.5%)을 절약한 셈이라고 덧붙였다. 일부 업체에선 4월 1일 이전에 판매한 에이전트에게 보너스를 내걸기도 했다. LA 최고급 단지의 한 부동산 업체는 맨션세 시작일 이전에 구매자를 데려오는 에이전트에게 100만 달러 보너스를 주겠다고 밝혔다. 업체 대표는 “2800만 달러에 달하는 매물의 매각에 성공하는 에이전트는 커미션 외에 100만 달러의 보너스를 받게 될 것”이라고 말했다. 만약 이 매매가 4월 1일 이전에 이뤄지지 않는다면 셀러는 154만 달러의 추가 양도세를 지불해야 한다. 더 리얼 딜도 맨션세를 피할 수 있는 두 가지 ‘꼼수’를 제시했다. 우선, 한 개의 매물을 부지와 건물로 나누어 두 개의 매매로 진행하는 방법이다. 땅과 건물을 따로 매각해 판매액을 분산해 500만 달러 초과를 방지하겠다는 것이다. 또 하나는 바이어와 트러스트가 매매를 함께 진행하는 것이다. 즉 하나의 매물을 바이어와 트러스트가 나누어 구매 절차를 진행함으로 판매액을 맨션세 한도 이하로 낮추는 방법이다. 베벌리힐스의 부동산 업체 대표인 마이클 누맨드는 “바이어와 트러스트의 에스크로를 동시에 진행하지 않고 며칠 간격으로 진행하게 함으로 맨션세를 피하게 할 수 있다”고 설명했다. 부동산 업계는 “맨션세는 통상 셀러가 부담해야 하기 때문에 매물의 가격을 세금만큼 올리거나 바이어의 협조(또는 인센티브 제공)를 통해서 멘션세를 피할 수 있는 방법을 모색할 것”이라며 바이어와 트러스트가 부동산을 매입하는 방법이 그중 하나라고 전했다. 한편, 내년 11월에 실시하는 선거에 주민발의안을 상정하여 맨션세 자체를 폐기하도록 하는 방법도 진행 중이다. 장 회장은 “이번 발의안의 목적은 기존 과반수 찬성으로 결정됐던 것을 찬성표 3분의 2 이상이 나와야만 통과될 수 있도록 함으로써 사실상 LA시의 법규(Measure ULA)의 무효화를 노리는 것”이라고 설명했다. 작년 11월 LA시 유권자들의 찬반투표에서 과반수 이상인 57%의 찬성으로 통과된 맨션세 법규는 이번 발의안이 실제 효력을 발휘할 경우 유권자 3분의 2 찬성에 미달해무효로 할 수 있다. 더 리얼 딜에 따르면 한 부동산 업체가 주도한 맨션세 무효화 발의안은 내년 선거에서 주민 찬반투표에 상정하기 위해 필요한 100만 건 이상의 서명수를 확보했다. 양재영 기자 yang.jaeyoung@koreadaily.com맨션세 매각 맨션세 시행 맨션세 한도 맨션세 자체